مسکن - دانلود سخنرانی رائفی پور
تغییر نرخ سود تسهیلات بانک مسکن

مدیر شعب بانک مسکن استان سمنان با بیان این مطلب گفت: بانک مسکن به منظور اجرای سیاست های دولت در خصوص خروج بخش مسکن از رکود اقدام به کاهش نرخ سود تسهیلات حساب صندوق های پس انداز مسکن سه گانه خود یعنی صندوق پس انداز مسکن یکم، حساب صندوق پس انداز مسکن جوانان و حساب صندوق پس انداز عادی از ۱۳درصد به۱۱درصد نمود.

وی در خصوص تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات بر میزان بازپرداخت اقساط گفت : با این اقدام مبلغ اقساط پرداختی مشتریان به میزان حدود۱۰ درصد کاهش می یابد به طوری که مشتریان می توانند با دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم در سقف های ۶۰۰میلیون ریال در شهر سمنان و ۴۰۰میلیون ریال در سایر شهرهای استان سمنان به ترتیب مبلغ ۶۶۰و ۴۴۰هزار تومان به صورت ماهانه پرداخت کنند.

اجرای طرح عید تا عید

حسین حاجی پور با بیان اینکه امکان انتقال مانده بدهی بدون واریز درصدی از بدهی و تسهیل در فروش اقساطی و واگذاری سهم الشرکه ناشی از تسهیلات مشارکت مدنی بدون سپرده تا سقف ۴۰۰میلیون ریال وجود دارد، خاطر نشان کرد: نظر به اهمیت حقوق شهروندان و تسهیل در نقل و انتقال املاک،بانک مسکن اقدام به ارائه طرح کرده است.

مدیر شعب بانک مسکن استان سمنان گفت: طرح عید تا عید از ۱۹ تیر تا ۲۹ شهریور (عید فطر تا عید غدیرخم) اجرا می گردد که در طول مدت اجرای این طرح، امکان انتقال مانده بدهی بدون واریز درصدی از بدهی ، مشروط به تسویه کامل مطالبات غیر جاری به شعب تفویض گردیده است. / مشرق نیوز

۲۵ تیر ۱۳۹۵ | |
آیا رونق به بازار مسکن برمی‌گردد؟

خانه‌دار شدن برای قشر وسیعی از ایرانی‌ها اگر زمانی هدفی برای آینده نه‌چندان دور بود در سال‌های اخیر به آرزویی دور دست تبدیل شده است. به عبارت دیگر بعد از یک دوره رشد هیجانی قیمت‌ها، رونق در این بازار جای خود را به رکود داد هرچند این رکود هم دلیلی برای افت قیمت‌ها نشد. به این ترتیب بازار مسکن مدت‌هاست که به تک‌خریدارها قناعت کرده و صف تقاضا به خاطره‌ها پیوسته است. در سوی دیگر فروشنده‌ها هم یا به امید رشد قیمت‌ها ترجیح می‌دهند فعلا منتظر بمانند یا اگر عجله‌ای هم برای تبدیل کردن ملک‌شان به پول نقد دارند، مشتری پیدا نمی‌کنند.

سری که به بنگاه‌های املاک بزنید مشاوران این بنگاه‌ها لیست مفصل و بلندبالایی دارند از فروشنده‌هایی که در انتظار مشتری هستند اما این انتظار ممکن است ماه‌ها ادامه داشته باشند. اگر هم خریدار باشید نخستین سوال مشاوران املاک این خواهد بود؛ نمی‌توانید بودجه خریدتان را بالا ببرید؟

نتیجه اینکه فعلا عمده خریدارها بودجه محدود دارند و امیدوار افت قیمت‌ها هستند، فروشنده‌ها هم حاضر به عقب‌نشینی نمی‌شوند به این امید که به‌زودی رونق به بازار برخواهد گشت.

در این میان آمار بانک مرکزی هم حکایت از افزایش تعداد و حجم معاملات در ماه‌های سپری شده از سال را می‌دهد که البته باتوجه به فصل خرید بهار و تابستان شاید چندان عجیب به نظر نرسد.

اما آیا واقعا بازار مسکن بعد از مدت‌ها در آستانه فصل رونق قرار گرفته، یعنی تقاضا برای خرید افزایش یافته یا فروشنده‌ها کمی از مواضع‌شان عقب‌نشینی کرده‌اند؟

همه به‌دنبال خانه

جدا از داستان خرید و فروش‌ها، بازار اجاره و رهن هم این روزها پرخبر شده، کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از صاحبخانه‌ها را به صرافت کاهش مبلغ رهن و افزایش اجاره ماهانه انداخته و دردسری جدید برای اجاره‌نشین‌ها ایجاد کرده است. این در حالی است که با یک حساب سرانگشتی کاهش نرخ سود باید به کاهش اجاره معادل هر یک میلیون ریال رهن منجر شود.

با این اوصاف پیش‌بینی روزهای آینده بازار مسکن فعلا به دغدغه بسیاری از مردم تبدیل شده و معلوم هم نیست این راه دقیقا به کجا می‌رود.

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک امیدوار است نیمه دوم امسال و حداکثر سال آینده سایه رکود از بازار مسکن کم شود هرچند که در بازار اجاره هم احتمالا سیر تحولات دست‌کم برای مستاجرها خوش‌آیند نخواهد بود.

او معتقد است فرمول ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن بین مردم تبدیل به عرف شده و به این زودی‌ها با بخشنامه و آیین‌نامه هم تغییر نمی‌کند چون اولا این فرضیه که موجران مبالغ قرض‌الحسنه که از مستاجران دریافت می‌کنند را به بانک می‌سپردند چندان قابل اثبات نیست و ثانیا هر نوع تغییر باید در زمان مقتضی انجام شود.

اثر کاهش نرخ سود سال دیگر به بازار مسکن می‌رسد

به گفته او؛ آمارها طی ۵۰ سال گذشته نشان می‌دهد کسانی که می‌خواستند اجاره‌بها بگیرند؛ یا رویکرد درآمدزایی داشتند یا برای تامین معاش این کار را می‌کردند. بنابراین تمایل موجران به دریافت اجاره بیشتر از دریافت پول پیش بود که طی چند سال اخیر محاسبه سود بانکی در قراردادهای اجاره مطرح شده و قبلا چنین رفتاری دیده نمی‌شد. در سوی دیگر کسانی که خانه‌های‌شان را رهن می‌دهند و پول پیش می‌گیرند عمدتا افرادی هستند که پول‌شان برای خرید خانه کم است بنابراین بخشی از ثمن معامله را از طریق دریافت رهن تامین می‌کنند. اما اینکه مالکی خانه‌اش را رهن بدهد و پول آن را به بانک بگذارد و سودش را بگیرد آنقدر انگشت‌شمار و محدود است که اصلا نمی‌تواند به‌عنوان یک معیار و مصداق برای رشد اجاره‌بها در نظر گرفته شود.

عقبایی می‌گوید: باتوجه به ماهیت مقاوم بودن بازار مسکن، تاثیر تحرکات سایر بخش‌های اقتصادی همچون سود بانکی در بازار اجاره، بلندمدت است و حداقل یک سال زمان می‌برد تا اثرگذاری کاهش سود بانکی را در بازار مسکن لمس کنیم بنابراین تا قبل از اینکه این تاثیر را ببینیم نباید تصمیم عجولانه بگیریم. نکته دیگر اینکه کاهش نرخ سود بانکی با زمان اصلی نقل و انتقال مستاجران مصادف شده و همین امر حساسیت‌ها در این خصوص را افزایش داده به عبارت دیگر شاید اگر کاهش نرخ سود در نیمه دوم سال اتفاق می‌افتاد به این میزان در بازار مسکن حساسیت ایجاد نمی‌شد و برای مستاجران و مالکان دغدغه به‌وجود نمی‌آورد.

با وجود همه آنچه گفته شد دست‌کم وزارت راه و شهرسازی به آینده این بازار اعم از فروش و اجاره امیدوار است.

رونق برمی‌گردد

حامد مظاهریان، معاون این وزارتخانه می‌گوید قیمت مسکن نسبت به سه سال قبل ۳۰‌درصد کاهش یافته ضمن اینکه انتظار می‌رود بازار مسکن به‌تدریج و بدون اینکه شوک ناگهانی به بازار وارد شود، رونق یابد.

به گفته او؛ کسانی که پول‌های خود را در بانک برای پس‌انداز گذاشته بودند با کاهش نرخ سود بانکی به فکر سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر افتاده‌اند. این در حالی است که قیمت مسکن نسبت به چند ماه قبل از افزایش ۵‌درصدی برخوردار بوده اما همین افزایش ۵‌درصدی قیمت مسکن، پایین‌تر از نرخ تورم است.

مظاهریان در خصوص احتساب یک میلیون معادل ۳۰ هزار تومان در موضوع اجاره‌بها هم می‌گوید که این وزارتخانه اعتقادی به برخورد تعزیراتی با بازار مسکن ندارد ضمن اینکه امکان اینکه تک‌تک قراردادها بررسی شود وجود ندارد، به این ترتیب تا زمانی که صاحبخانه‌ها کاهش نرخ سود را به رسمیت نشناسند، کاهش احتساب نرخ اجاره‌بها براساس یک میلیون معادل ۳۰ هزار تومان عملی نخواهد شد.

به این ترتیب کماکان ریش و قیچی در بازار مسکن دست صاحبخانه‌هاست، چه آنها که فروشنده هستند و چه آنها که قصد اجاره دادن دارند.

کاهش قدرت خرید، تقاضا برای اجاره را افزایش داد

حسن محتشم، رییس انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران هم معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی فعلا ارتباط معناداری با نرخ اجاره‌بها ندارد ضمن اینکه تعیین نرخ اجاره‌بها در اختیار دولت نیست و تابع اقتصاد آزاد یعنی عرضه و تقاضاست.

او در گفت‌وگو با «امید ایرانیان» تاکید کرد: باتوجه به حاکمیت رکود در معاملات مسکن که حاکی از کاهش قدرت خرید مردم است، تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد و افزایش تقاضا برای تامین مسکن از طریق اجاره به‌طور طبیعی افزایش نرخ اجاره‌بهای را به‌دنبال دارد.

رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه باتوجه به آمارها سالانه ۸۵۰ هزار ازدواج به ثبت می‌رسد که میزان مسکن تولید شده به هیچ‌وجه تکافوی این نیاز را نخواهد داشت، گفت: ازاین‌رو این افراد برای پاسخگویی به نیاز خود به اجاره‌نشینی روی می‌آورند و همین امر افزایش اجاره‌بهای مسکن را به‌دنبال دارد.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: فرمول کاهش ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن باتوجه به قیمت ملک در بازار برای مالک توجیه اقتصادی ندارد. بنابراین در بهترین حالت ممکن است مالک و مستاجر به این توافق برسند که نرخ اجاره‌بها را باتوجه به کاهش نرخ سود ۳‌درصدی، ۳‌درصد در بازار کاهش دهند.

او با بیان اینکه بازار مسکن چهارمین سال دوره رکود خود را سپری می‌کند، ادامه داد: باتوجه به لغو تحریم‌ها و مراودات صورت گرفته بین ایران با سایر کشورها، تا اواخر امسال شاهد رونق در بازار مسکن و به تبع آن شیب ملایم افزایش قیمت‌ها خواهیم شد.

محتشم در بخش دیگری از اظهارات خود یادآور شد: همزمان با رونق در بازار مسکن در صورتی‌که دولت از هجوم سرمایه به بازار مسکن پیشگیری کند، شاهد سونامی افزایش قیمت‌ها در بازار خواهیم بود به‌طوری‌که پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها بالغ بر ۵۰‌درصد در بازار افزایش پیدا کند.

وی یادآور شد: طی سه سال اخیر بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و این رکود نیز همچنان ادامه دارد و بازار مسکن با انباشت کالا مواجه شده است، این موضوع باعث شده اشتغال نیز زیر سوال برود و بسیاری از نیروهای شاغل در این حوزه با بیکاری مواجه شده‌اند.

دولت نمی‌تواند بازار اجاره را کنترل کند

ایرج رهبر، عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور نیز در گفت‌وگو با «امید ایرانیان»، در خصوص کاهش دستوری نرخ اجاره‌بها متناسب با نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازار مسکن اظهار داشت: باتوجه به اینکه نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن متناسب با عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، در نتیجه تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها در بازار نمی‌تواند پاسخگو باشد.

وی با بیان اینکه مالک و مستاجر در مورد نرخ اجاره‌بها باید به توافق برسند، ادامه داد: به‌دلیل کاهش عرضه مسکن، موجران نرخ‌ها را متناسب با تقاضا در بازار افزایش می‌دهند.

عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور با بیان اینکه نرخ اجاره‌بها با رکود در بازار رابطه عکس دارد، ادامه داد: در صورتی‌که رونق به بازار مسکن بازگردد شاهد کاهش نرخ اجاره‌بها در بازار خواهیم بود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار نیز یادآور شد: نرخ اجاره طی سال جاری میانگین بین ۱۵ تا ۲۰‌درصد در بازار افزایش یافته است. این در حالی است که موجران هر ساله براساس تقاضایی که در مناطق مختلف صورت می‌گیرد نسبت به افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار اقدام می‌کنند.

وی افزوده است: فضای روانی که در حال حاضر در کشور و به‌‌ویژه در کلان‌شهرها وجود دارد خبر از گرانی مسکن در آینده می‌دهد و به همین دلیل مردم ترغیب به اجاره مسکن می‌شوند، زیرا تجربه نشان داده است که هر چه به تعطیلی مدارس نزدیک‌تر می‌شویم، اجاره مسکن نیز رشد صعودی قیمت را پشت سر می‌گذارد. / راه دانا

۱۵ تیر ۱۳۹۵ | |
جزئیات و شرایط پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیونی مسکن

به نقل از فارس، اما اگرچه آغاز پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، یکی از راهکارهای بانکی برای خروج مسکن از رکود است اما به نظر می‌رسد این تسهیلات گام موثری برای برخی از خانوارها به ویژه در شهرهای میانی و واحدهای متوسط و کوچک باشد.

در همین رابطه و در مورد میزان استقبال از پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم اگرچه نظر کارشناسان و دست‌اندرکاران متفاوت است اما به نظر می‌رسد این تسهیلات تنها یک روش از میان روش‌های مختلفی است که متقاضیان خرید مسکن بویژه کسانیکه برای نخستین بار اقدام به خرید خانه می‌کنند می‌توانند آن را تجربه کنند. گفته می‌شود این روش، روشی است که می‌تواند بر بازار آرام مسکن تاثیری آرام و تدریجی داشته باشد.

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی پیش تر گفته بود: خروج مسکن از رکود، تدریجی خواهد بود و خروج غیرتورمی را در بازار خواهیم داشت که پیش بینی می کنیم با ورود وام ها فرآیند خروج از رکود تداوم یابد.

ابوالقاسم رحیمی‌انارکی در همین رابطه به خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گفت: صندوق یکم از دیروز شروع به اعطای تسهیلات به متقاضیانی می کند که برای نخستین بار اقدام به خرید خانه کرده‌اند و در مورد میزان استقبال و تاثیری که بر بازار مسکن خواهد داشت باید منتظر باشیم و اظهارنظر کارشناسی در این باره به تیرماه سال جاری موکول خواهد شد.

وی همچنین افزود: بر اساس سقف تسهیلات به متقاضیان تهران ۸۰، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۶۰ و در سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان وام پرداخت می‌شود که باید برای استفاده از تسهیلات هرکدام از سپرده‌گذاران حداقل یک سال سپرده گذاری انجام داده باشند و به ازای هر شش ماه، یک برابر متوسط موجودی به آنها تعلق می‌گیرد و بازپرداخت بر اساس سود ۱۳ درصد خواهد بود.

محمدحسن مرادی مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن نیز در مورد جزئیات پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در شهرهای مختلف کشور گفت: تاکنون و در مجموع یک هزار و ۵۸۲ نفر اقدام به بازکردن حساب در شعب بانک مسکن کرده‌اند که در طی این مدت، یک هزار و ۴۶۱ نفر در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و ۳ هزار و ۲۷۳ نفر در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمیعت در صندوق پس‌انداز مسکن خانه یکم حساب باز کرده‌اند.

مرادی میزان جذب بانک از سرمایه متقاضیان را ۹ هزار و ۴۰۰ میلیارد ریال عنوان کرد و تاکید کرد: بازپرداخت تسهیلات بانکی ۱۳ درصد است و بدون شک پرداخت تسهیلات صندوق پس انداز خانه یکم بر بازار معاملات مسکن بی تاثیر نخواهد بود و پیش بینی می شود که بازار همچنان بر اساس روال سابق به کار خود ادامه دهد. / راه دانا

۲۰ خرداد ۱۳۹۵ | |
رکود در حوزه‌های اقتصاد و مسکن برخی موانع را در کشور ایجاد کرد

امیر سرلشکر عطاالله صالحی فرمانده کل ارتش جمهوری اسلامی ایران در مراسم انتصاب امیر بیوک عباسزاده به عنوان مدیرعامل جدید بتاجا، ضمن تقدیر از تلاش ها و خدمات امیر عباس محتاج در سال های حضور در بنیاد تعاون ارتش گفت: در شرایطی که بنیاد وضعیت مطلوبی نداشت آقای محتاج با تلاش تحسین برانگیز وارد میدان شد و در ۲ سال اول کارها با کیفیت خوب پیش رفت که در ایام اخیر، رکود در حوزه‌های اقتصادی و مسکن برخی موانع را در کشور و در بنیاد ایجاد کرد. وی گفت: حضور در این جلسه تودیع اگرچه به خواست و اصرار خود آقای محتاج اتفاق افتاده، اما برای من ناراحت کننده است و برای امیر محتاج آرزوی موفقیت دارم.

صالحی همچنین روند انتخاب مدیرعامل جدید را بر اساس قانون مصوب و پیشنهاد هیأت امنا دانست و اظهار داشت: پس از پیشنهادات هیأت امنا بتاجا و بحث و تبادل نظر با گزینه های پیشنهادی، مسئولیت را به امیر عباسزاده واگذار کردیم. وی در ادامه ضمن آرزوی توفیق برای مدیرعامل جدید تأکید کرد: ظرفیت های مناسبی برای مسکن دار کردن کارکنان داریم که این موضوع باید در اولویت قرار گیرد.

فرمانده کل ارتش جمهوری اسلامی ایران، هم افزایی در مسیر ارائه خدمات به کارکنان را از وظایف بنیاد دانست تا با استفاده از توانمندی های بانک حکمت ایرانیان، شرکت بیمه حکمت صبا و دیگر امکانات موجود، این امر امکان پذیر و ممکن گردد.

صالحی تصریح کرد: فعالیت شرکت های تابعه بنیاد باید در سرفصل های مصوب صورت گیرد و سود حاصله در جهت بهره مندی بیشتر کارکنان به کار گرفته شود. وی اظهار داشت: خدمت به کارکنان و ارتقاء سطح معیشت ایشان باید با نگاه جدی در بتاجا دنبال شود و هر فعالیت جدیدی با تأکید بر همین دیدگاه ادامه یابد.

عباس محتاج نیز طی سخنانی از حمایت ها و رهنمودهای فرمانده کل ارتش در دوران مدیریت خود در بتاجا قدردانی کرد و اظهار داشت: به عنوان یک سرباز همواره آماده خدمت هستم و در این دوران تجاربی را کسب کرده‌ام که متعلق به فرد نیست و به سازمان تعلق دارد و در مسیر خدمت در این نظام مقدس به کار خواهم گرفت. امیر بیوک عباسزاده پیش از این مسئولیت معاونت مهندسی نیروی هوایی ارتش را عهده دار بود. وی سابق بر این مدیر عمرانی فرودگاه های کشور و صنایع هوایی ایران نیز بوده است.

فرمانده کل ارتش جمهوری اسلامی ایران همچنین طی حکمی امیر رضا خرم طوسی را به عنوان رئیس هیأت مدیره بنیاد تعاون ارتش منصوب کرد. امیر خرم طوسی در حال حاضر مشاور عالی فرمانده کل ارتش و مسئولیت قرارگاه راهیان نور ارتش را برعهده دارد و پیش از این نیز مدیرعامل بنیاد تعاون ارتش، جانشین ستاد مشترک ارتش و فرمانده مرکز آموزش نزاجا بوده است. / مشرق نیوز

۱۶ خرداد ۱۳۹۵ | |
تهدید پیامکی توسط بانک‌ مسکن!

بانک مسکن با ارسال پیامک به شماری از متقاضیان مسکن مهر هشدار داد چنانچه نسبت به پرداخت اقساط واحد تحویل نشده اقدام نکنند، اقدام قانونی علیه آنها به مرحله اجرا گذاشته خواهد شد.

در این پیامک آمده است؛ « اخطار فوری از بانک مسکن… پیرو اخطار مورخ ۲۸ اردیبهشت ۹۵ در خصوص اقساط معوق قرارداد شماره …. شعبه شهر جدید پردیس با عنایت به این که علی رغم پیگیری های به عمل آمده و ارسال اخطار، از بازپرداخت مطالبات معوق بانکی خودداری نموده اید، شروع اقدامات قانونی علیه شما تحت بررسی قرار گرفته و به مرحله اجرا رسیده است.

بنابراین لازم است به منظور جلوگیری از اقدامات قانونی بانک که موجب تعلق هزینه های قابل توجه به شما خواهد شد، در اسرع وقت و حداکثر تا روز پنجشنبه ۱۳ خرداد ۹۵ ضمن مراجعه حضوری به شعبه مذکور نسبت به پرداخت اقساط معوق خود اقدام نمایید. دایره حقوقی و اجرائیات بانک مسکن.»

بانک مسکن در حالی اقدام به ارسال پیامک تهدید آمیز برای متقاضیان مسکن مهر کرده که هنوز هیچ واحدی به آنها تحویل نشده است.

بلکه شرکت عمران شهرهای جدید با وعده تحویل واحدها طی ماه های گذشته متقاضیان را مجاب کرده تا نسبت به فروش اقساطی واحدها و دریافت دفترچه اقساط اقدام کنند.

حال با توجه به این که اساسا واحدی تحویل نشده و متقاضیان همچنان در خانه های استیجاری ساکن هستند عملا نمی توانند اقساط واحد نداشته خود را پرداخت کنند. / مشرق نیوز

۱۱ خرداد ۱۳۹۵ | |
راهکارهای کاهش قیمت مسکن

قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل ۲۰ سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از ۶ پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می‌تواند بزرگ‌ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود.

نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می‌دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد.

در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قوی‌تر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ به‌طوری‌که در فاصله سال‌های ۷۰ تا ۹۲، هر زمان جذابیت نرخ سود سپرده‌های بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است.

یافته‌های این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات می‌کند هم‌اکنون چنانچه نرخ سود به‌صورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپرده‌گذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر هم‌جهت بر قیمت می‌گذارند.

شناسایی و دسته‌بندی مجموعه عوامل «شکل‌دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است.

نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه‌های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می‌شود که این دو شاخص در قالب ۶ مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت‌ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می‌شوند.

این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست‌کم دو دهه گذشته،‌ سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان‌های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.

۶ مولفه جهت‌ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می‌دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند.

از بین مولفه‌‌هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین‌تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها (سود مورد انتظار سپرده‌گذاران) را کاهش می‌دهد، نقدینگی‌ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه‌گذاران ارائه کرده است، می‌کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می‌شود.

این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می‌کند. به‌طور کلی، نقش این ۶ بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از «درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز».

محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده‌اند: شاخص‌های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص‌ حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان‌های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص‌ها که از سمت عرضه – عامل هفتم – نشات می‌گیرد، به مراتب کمتر از مولفه‌های ۶ گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است.

تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می‌گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه‌مدت و میان‌مدت سمت تقاضا و به‌خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره‌هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه‌های جهت‌ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است.

در تحقیقی که با عنوان «تاثیر عوامل بخش عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن در ایران» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، از داده‌های آماری و اطلاعاتی سال‌های ۷۰ تا ۹۲ استفاده شده است.

در این پژوهش یک نکته انحرافی وجود دارد که اگر پشت صحنه آن تشریح نشود، می‌تواند تحلیل‌های نادرست از اصل موضوع را برای سیاست‌گذاران و کارشناسان مسکن به همراه داشته باشد. در این تحقیق، مولفه «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» به‌عنوان دومین مولفه دارای بیشترین تاثیر و نقش جهت‌ده بر قیمت مسکن معرفی شده است و در عین حال، تاثیر این مولفه به‌صورت مستقیم و مثبت عنوان شده است؛

به این صورت که طی ۲۰ سال اخیر با افزایش سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی، از یکسو تقاضای خرید زیاد شده و از سوی دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است.

در این باره نشان می‌دهد نکته‌ مستتر در رابطه بین تسهیلات و قیمت مسکن، «میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش مسکن طی سال‌های اخیر» است. طبق عرف و نظام رایج در شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش‌های مختلف، معمولا باید سالی۲۰ درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه ۸۰، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل ۲۵ درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام‌های بانکی به ۱۰ درصد نزول کرده است که پایین‌ترین سطح در دوره‌های گذشته است.

به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، مطابق پژوهش انجام‌شده، قابل تایید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است، نمی‌توان رابطه گذشته را به دوره کنونی تعمیم داد چرا که در حال حاضر به رغم افزایش مبالغ تسهیلات، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است. بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره‌های گذشته -۲۰ درصد- نرسد، بعید است این مولفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد.

نکته قابل توجه دیگر این پژوهش، نقش دومنظوره «افزایش درآمد» و «رشد نقدینگی» بر تحریک تقاضای مسکن است. با افزایش درآمد سرانه خانوارها و همچنین رشد نقدینگی، نه تنها نیاز مصرفی برای خرید مسکن از ناحیه تحریک تقاضای بالقوه افزایش پیدا می‌کند بلکه از یکسو، میل به پس‌انداز در عموم خانوارها زیاد می‌شود و از سوی دیگر به‌خاطر افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، گرایش به حفظ قدرت خرید در خانوارها بیشتر می‌شود بنابراین تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز فعال می‌شود.

تحلیل نظری عوامل موثر بر قیمت مسکن

در بازار مسکن عوامل بسیاری بر قیمت این نوع از دارایی تاثیر گذارند که آنها را می‌توان به دسته عوامل بخش عرضه و عوامل بخش تقاضا تقسیم کرد. قیمت مسکن نیز همانند سایر کالاها، از تقاطع عرضه و تقاضا تعیین خواهد شد. بخش عرضه مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی زمانی فعال است که بتواند قیمت مورد نظر تولیدکننده مسکن را برآورده کند و هزینه‌های تولید را پوشش دهد. بخشی از تغییرات قیمت مربوط به مسکن در بازار، به عوامل عرضه بازمی‌گردد. این عوامل شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و … است.

قیمت زمین یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. برای ساخت مسکن نیاز به زمین است و هرچه این نهاده محدودتر شود، بهای آن نیز افزایش خواهد یافت. در نتیجه با افزایش قیمت زمین، عرضه مسکن کاهش خواهد یافت که با کاهش عرضه مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

هر چه بهای مصالح ساختمانی (آجر، آهن، سیمان، گچ و …) افزایش یابد، هزینه ساخت‌وساز طبیعتا بیشتر شده و قیمت مسکن نیز در نتیجه این امر، افزایش خواهد یافت. یکی از هزینه‌های ساخت مسکن، هزینه دستمزد نیروی کار است که در فرآیند ساخت‌وساز، نقش مهمی بازی می‌کند. هر چه این هزینه افزایش یابد، هزینه ساخت مسکن نیز افزایش خواهد یافت که این افزایش هزینه در افزایش قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد.

تولیدکنندگان حقیقی و حقوقی از دو منبع قادر به تامین مالی هزینه‌های ساخت‌وساز هستند.

الف) از شبکه بانکی کشور (دولتی یا خصوصی) وام بگیرند. افزایش نرخ سود در این قسمت‌، باعث افزایش هزینه وام‌های ساخت مسکن خواهد شد. این افزایش هزینه‌ها در افزایش قیمت تمام شده مسکن خلاصه خواهد شد.

ب) از بازار آزاد وام بگیرند. این بازار بهره‌ای بیشتر از سیستم بانکی دارد و همین موضوع باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شده و در نتیجه قیمت تمام شده واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت.

بخش تقاضا

در سال‌های اخیر بخش تقاضا، در مقایسه با بخش عرضه تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن گذاشته است. مسکن به عنوان کالای مصرفی، کالایی است که جانشین ندارد از این رو کالاهای دیگر در میزان تقاضای آن اثر آشکاری ندارند. عوامل بسیاری در طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که می‌توان به درآمد سرانه، شاخص بازار سهام، رشد حجم پول و تورم، تسهیلات بانکی و درآمد نفتی اشاره کرد.

درآمد سرانه

طبق دیدگاه‌های نظری، با فرض ثبات شرایط افزایش در درآمد سرانه خانوار به دلیل عادی بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن را افزایش خواهد داد. این افزایش تقاضا دلایل متفاوتی می‌تواند داشته باشد. یک، با افزایش درآمد خانوارها، تمایل خانوار به تملک مسکن و ترک اجاره‌نشینی، مخصوصا در کلان‌شهرها که قیمت نسبی مسکن در آنها بالاتر است، افزایش می‌یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می‌کنند. این بخش از تقاضا مربوط به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سوی دیگر، با افزایش درآمد تقاضای مسکن به عنوان تقاضای دارایی سرمایه‌ای نیز افزایش خواهد یافت.

از آنجا که بازار مسکن بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها در کل اقتصاد را به خود جذب خواهد کرد و میل متوسط به پس‌انداز خانوار در زمان افزایش درآمدشان، میل به سرمایه‌گذاری در دارایی مسکن نیز افزایش می‌یابد. به این ترتیب با افزایش درآمد سرانه انتظار بر این است که در مجموع تقاضا برای مسکن و در نتیجه قیمت مسکن افزایش یابد.

رشد حجم پول و تورم

رشد حجم پول و تورم اثرات بسیاری در اقتصاد دارد که یکی از مهم‌ترین اثرات آن، تغییر ترکیب مخارج در اقتصاد است. با افزایش حجم پول و افزایش تورم ناشی از آن، مردم برای حفظ قدرت خرید آن به خرید کالاهایی نظیر مسکن روی خواهند آورد. در نتیجه این مهم، تقاضا برای مسکن افزایش خواهد یافت و به این سبب، این افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. افزایش در حجم پول از دو منظر باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. کانال اول از طریق افزایش تقاضا برای مسکن و کانال دوم از طریق افزایش نرخ تورم که باعث افزایش تقاضا برای مسکن خواهد شد زیرا برای حفظ قدرت خرید پول در دست خود روی به خرید مسکن می‌آورند و از این منظر باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند.

شاخص بازار سهام

بازار مسکن با بازار سهام نیز مرتبط است زیرا بازار سهام به عنوان بازاری جانشین برای مسکن پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دارد. همواره کاهش در شاخص بازار سهام (به عنوان شاخص عملکرد بازار سهام) عده‌ای از سرمایه‌گذاران، سرمایه خود را به دیگر بازارها و بخش‌های اقتصادی انتقال خواهند داد. این سرمایه‌گذاران از طریق سفته‌بازی موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌آورند. به این ترتیب بازار سهام به عنوان بازار رقیب برای بازار مسکن عمل می‌کند. پس در چارچوب بحث‌های نظری هر گونه رونقی در بازار سهام،‌ باعث رویگردانی سرمایه‌گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار طلا، ارز و مسکن خواهد شد و قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت.

تسهیلات بانکی

تامین مالی از طریق وام مسکن کمک خواهد کرد تا خریداران و متقاضیان مسکن بتوانند توان مالی خود را افزایش دهند. هر چه سهم وام بانکی در بهبود توان مالی افراد پررنگ‌تر باشد،‌ تقاضای خرید مسکن افزایش خواهد یافت. بدون شک، نیاز به مسکن زمانی به یک تقاضای واقعی تبدیل می‌شود که امکان تامین مالی سرمایه مورد نیاز برای خرید مسکن مهیا باشد.

نرخ سود بلندمدت

نرخ سود بانکی به عنوان جایگزینی برای بخش مسکن مطرح می‌شود زیرا با افزایش این نرخ، بازدهی سپرده‌های بلندمدت افزایش می‌یابد. با افزایش بازدهی این سپرده‌ها پول به سمت بانک‌ها سرازیر شده و تقاضا برای مسکن کاهش می‌یابد. در نتیجه، با کاهش تقاضا برای مسکن قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.

درآمد نفت

در اقتصادهایی که متکی بر صادرات منابع طبیعی از جمله نفت و گاز هستند، یک رونق نفتی این اقتصادها را به دو طریق تحت تاثیر قرار خواهد داد که عبارتند از اثر تخصیص مجدد عوامل تولید و اثر مخارجی. رونق نفتی موجب افزایش تقاضای عوامل تولید برای انتقال به بخش رونق یافته خواهد شد. در نتیجه این مهم، بخش‌های دیگر اقتصادی در تنگنا قرار خواهند گرفت و سطح فعالیت آنها نزول خواهد کرد. اثر مخارجی در نتیجه درآمد اضافی حاصل از رونق بخش نفت بروز پیدا خواهد کرد و موجب افزایش تقاضا برای کالاهای غیرقابل مبادله می‌شود. در نتیجه افزایش تقاضا برای کالاهای غیرقابل مبادله، قیمت این نوع کالاها به شدت افزایش می‌یابد.

نرخ ارز

در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‌کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه این مهم، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرفی دیگر نرخ ارز می‌تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

رفتار غیرهم‌جهت بورس و مسکن

در جمع‌بندی این تحقیق آمده است: در این بررسی به دنبال تحلیل تاثیر عوامل طرف عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن بودیم. در این راستا از اطلاعات متغیرهایی نظیر درآمد سرانه، رشد حجم پول، شاخص قیمت دستمزد کارگران ساختمانی، رشد تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن، نرخ ارز، نرخ بهره بلندمدت و شاخص بازار سهام طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۲ استفاده نموده‌ایم. مدلی که در اینجا مورد استفاده قرار گرفته است، مدل «بیزین» بوده است زیرا در مدل بیزین مشکل پایین بودن درجه آزادی مطرح نیست و به همین خاطر، به دلیل کم بودن تعداد مشاهدات از این مدل بهره برده‌ایم.

نتایج حاکی از آن است که تنها متغیرهای رشد تسهیلات بانکی به بخش مسکن، لگاریتم درآمد سرانه، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول بر قیمت مسکن تاثیرگذارند. مهم‌ترین متغیری که بر قیمت مسکن تاثیرگذار است، متغیر درآمد سرانه می‌باشد. این نتیجه حاکی از آن است که با افزایش درآمد سرانه مردم تقاضای بیشتری برای مسکن و ترک اجاره‌نشینی خواهند داشت و تقاضایشان را برای مسکن به عنوان یک دارایی افزایش خواهند داد. این افزایش تقاضا در افزایش قیمت خلاصه خواهد شد. مهم‌ترین متغیرها بعد از درآمد سرانه، رشد تسهیلات بانکی، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول هستند. افزایش توان مالی نقش بسیار پررنگی در خرید مسکن داشته است و مردم در پی افزایش توان خریدشان از ناحیه تسهیلات بانکی، تقاضایشان را برای خرید مسکن افزایش می‌دهند. با افزایش نرخ سود بلندمدت، مردم به سمت سپرده‌های بانکی متمایل خواهند شد و پول در دست خود را در بانک‌ها برای کسب بازدهی و سود بیشتر سپرده‌گذاری خواهند نمود. شاخص بازار بورس، جانشینی برای مسکن در اقتصاد ایران عمل می‌کند و با رونق در بازدهی این بخش، تقاضا به سمت بازار بورس گرایش می‌یابد. با گرایش افراد به سمت بازار بورس، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت و در نتیجه باعث کاهش قیمت آن خواهد شد. افزایش حجم پول در جامعه نیز از طریق کانال افزایش حجم پول در دسترس مردم (باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن) و همچنین افزایش تورم باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. / مشرق نیوز

۴ خرداد ۱۳۹۵ | |
قیمت مسکن ۷ درصد کاهش یافت

عرضه و تولید مسکن تأثیر صددرصدی بر بازار مسکن دارد و همچنین با توجه به ارائه تسهیلات مسکن، روند رو به کاهش قیمت‌ها ادامه خواهد داشت.

(بیشتر…)

۲۶ مرداد ۱۳۹۲ | |
کلک جدید بساز بفروش ها برای افزایش سود!

نایب‌رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور با انتقاد از برخی سازندگان مسکن در پایتخت که برای کاهش هزینه‌ها اقدام به حذف سیستم موتورخانه مرکزی می‌کنند گفت: برخی سازندگان با حذف سیستم موتورخانه مرکزی، از این فضا برای مقاصد دیگری استفاده می‌کنند و از این طریق سود حاصل از ساخت و ساز خود را افزایش می‌دهند. (بیشتر…)

۲۴ خرداد ۱۳۹۲ | |